国税2009年31号文-国税2009年31号文件解读

关于房开企业所得税,土增税预征率的文件?

房地产开发企业所得税执行国税发[2009]31号文件，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按照规定确定，根据开发项目位置不同，计税毛利率分别不得低于15%、10%、5%和3%。经济适用房、限价房和危改房的计税毛利率不得低于3%。

了解房产公司预交企业所得税和土增税比例这一问题，首先要明确的是，这些比例是根据当地税局的具体规定来执行的。企业所得税通常按照5%的比例进行缴纳，但具体数字可能会因地区政策有所不同。至于土增税，情况则稍微复杂一些。其税率通常根据房产类型进行区分。

根据该通知规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。具体到土地增值税，其被明确列在准予扣除的项目中。这意味着，房地产开发企业在预缴土地增值税后，该部分税金可以在企业所得税税前进行扣除。这一政策旨在减轻企业税负，促进房地产市场的健康发展。

土地增值税是针对企业转让土地使用权或地上建筑物及其附着物等房地产行为征收的一种税。当企业销售房地产时，需计算并缴纳土地增值税。在特定条件下，土地增值税可以进行扣除，从而减轻企业的税收负担。综上所述，房地产企业预交的营业税及附加和土地增值税在符合规定条件时，可以进行税前扣除。

房地产企业是否可以预提成本?

1、房地产企业在项目开发过程中，可能会面临各种风险，如市场风险、政策风险等。为了应对这些风险，企业需要预提一部分风险成本，以便在风险发生时能够及时应对，保证项目的顺利进行。综上所述，房地产企业的预提成本是一个综合的概念，涵盖了开发成本、财务成本、运营成本以及风险成本等多个方面。

2、首先，预提成本是房地产企业为了应对可能出现的风险或未来需要支出的费用而预先计提的资金。这些费用可能包括建设成本、配套费用、税费等。

3、房地产企业年末未结算的工程成本，一般不准许预提·，如果要预提，也必须按项目明细预提，但预提的工程费用不可在预缴年度税前扣除；房地产开发企业在项目清算前，按转让房地产取得的收入预缴的土地增值税，属于房地产企业发生的税金。预缴的土地增值税可在预缴年度税前扣除。

4、预估与匹配成本：房地产企业在项目开发过程中会进行成本的预估，由于项目的复杂性，部分费用可能难以准确计算。预提费用的方式有助于企业对这些难以准确预估的费用进行匹配和平衡，确保财务数据的准确性。 风险管理：房地产行业涉及大量的资金投入和长期的项目周期，存在诸多不确定性因素。

什么是销售未完工产品预计毛利额

1、房地产企业预计毛利率=（预收账款+其他应付款-诚意金）*预计利润率。《转发国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（揭市国税发〔2009〕69号），确定房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率不低于12%。

2、四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

3、预售收入指销售未完工开发产品取得的收入（当然是不含增值税），应按预计计税毛利率按期计算预计毛利额，扣缴已经预缴的土地增值税（预缴增值税对应的附加税已经当期损益化），作为“特定业务计算的应纳税所得额”。税金是需要扣除的，因为不扣必然造成年终退税。

4、三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

5、在填报企业所得税月（季）预缴纳税申报表（A类，2015年版）时，需要关注“特定业务计算的应纳税所得额”这一项。这项内容主要是指根据税收规定，企业从事特定业务所得的应纳税所得额。

6、对于未完工产品的税务处理，公式如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率，然后减去期间费用和已交税金及附加，得出当期应纳税所得额，再乘以33%计算所得税。